三年前，阿辉(化名)从阿沁(化名)手中买来一套房子，因房子一直没办法过户，阿沁现在要求收回房子，这让入住房子多年的阿辉心急如焚。

　　阿辉说，三年前，他花40万元找阿沁买了一套面积130平方米的套房。当时，这套房子因开发商的原因，还没办理产权证。为此，他与阿沁签订了一份卖房协议，协议约定，他先付款28万元，等房子过户到他的名下，他再付剩余的房款；同时，约定阿沁若违约，必须付给对方房款总价的25%违约金。

　　拿到房子不久，阿辉就开始装修，随后入住。三年过去了，这套房子已经升值到100余万元。阿沁找上门来，开口要求收回房子，并愿意付10万元违约金。房价变化太大，这个条件阿辉显然不能接受，双方不欢而散。

　　目前，这套房子的产权仍在申办当中，阿沁已经将阿辉告到法院，要求阿辉搬出房子，将房子返还给他。

　　“我们当时的买房协议有效吗？阿沁若付10万元违约金给我，是否意味着我一定要退房子给他？”阿辉问道。

　　黄必良：阿辉与阿沁的房屋买卖协议是合法、有效的，并且双方已经履行了合同约定的义务，房屋也已经实际交付占有，且当时签订房屋买卖协议时，该产权权属清楚、明确。尽管双方未办理产权过户手续，但并不影响协议的效力。

　　因此，根据法律的规定，如果阿沁以未办理过户为由要求确认协议无效并解除，这是不能成立的，阿沁也不能以此为由要求腾房。

　　目前，尽管该房的产权证尚未办理下来，但该权属是清楚的，阿沁在向开发商购买房屋时已有办理商品房买卖的备案登记。阿辉可以等在阿沁产权证办下来后，依双方签订的房屋买卖协议向法院起诉，要求阿沁按协议约定的内容履行房屋产权过户(变更)登记义务。